人防车位，不得买卖
【案例】面对小区内日益紧缺的停车位，甚至很可能出现“一位难求”的状况，2014年9月，杨芳芳在购买一套商品房后资金已经十分紧缺的情况下，仍咬紧牙关，东拼西凑地从开发商手中购买到一个地下停车位。谁知，当她前往办理停车位产权手续时，却遭到房管部门拒绝，理由是该停车位属于建造在小区内的人防工程之一，非战时虽可用于停车，但却不能销售给个人，更不能办理产权登记。而开发商随后关闭了地下人防车位通道，拒绝包括杨芳芳在内的17名业主继续停车，并宣称彼此的买卖合同无效，要求他们前往办理退款手续。
【点评】 的确，本案所涉人防车位的买卖合同无效。一方面，《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也指出：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”即人防车位由人民防空管理部门代表国家行使所有权，既不属于开发商，也不属于业主，因而不可以买卖、办理产权证书。另一方面，《合同法》第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，第五十八条也指出：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故杨芳芳只能接受退款。
地下车位，可以购买
【案例】 2014年10月初，鉴于小区内停车日益困难，刘福福赶紧花了8万余元购买了一个地下停车位。仅仅过了3个多月，小区的房价没涨，停车位的价格却一路暴涨了。正在为自己有先见之明而感到庆幸的刘福福没有料到，开发商说出的话又让她一下子如同掉入了“冰窟”：经股东会议讨论决定，该车位不再出让，刘福福务必在一周内前往办理退款手续。刘福福知道，开发商的真正目的是想借刘福福尚未办理停车位产权登记手续，企图逼其按现价补交费用，因而断然拒绝。可开发商随即在停车位上设置了障碍，使得刘福福无法停车。
【点评】 开发商的做法是错误的。一方面，《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即鉴于小区地下产权车位，系建立在小区地下空间，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以在业主与开发商之间自主销售，因而开发商不得借口经股东会议讨论决定，而废除已签订的销售合同。另一方面，《合同法》百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”姑且不论开发商未在60日内为刘福福办理产权登记手续，违反了《商品房销售管理办法》第三十四条规定，仅就开发商在停车位上设置障碍阻止停车的行为也属违约，刘福福有权要求排除妨碍、赔偿损失。
地上车位，区别对待
【案例】 2015年1月初，屠秀兰从一家房地产开发公司购买所剩无几的套房之一时，提出必须同时购买一个停车位，否则只能“到别处去看看”。销售人员与公司领导协商时灵机一动，随即在进出小区的干道旁划出了一块地块，作为停车位卖给屠秀兰。屠秀兰见自己“后来居上”，竟然能得到如此便利的停车位，当即与房地产开发公司成交了。没想到当她将该处作为自己的固定停车点时，却受到其他业主阻拦，乃至根本无法停放爱车，理由是该公共干道属于全体业主共有，房地产开发公司无权划出其中一块，出卖给屠秀兰作为停车位。
【点评】 房地产开发公司的做法是错误的。小区的地上车位，建造于小区地上空间，系为了满足临时停放车辆而设置，分为小区建筑区划内规划建设的车位、开发商在规划外新增车位。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也指出：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”即建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，因属占用公共土地设置，当属小区业主共有。故房地产开发公司不得从小区公共干道上划出一块，作为停车位出卖。
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